Τι πρέπει να αλλάξει στο Ν4014 γα τα αυθαίρετα

του 

Μανολη Μπαλτά

Παρακολουθούμε με ιδιαίτερο ενδιαφέρον τη νέα πολύμηνη συζήτηση που διεξάγεται για την κατάρτιση και ψήφιση ΝΕΟΥ(!) Νόμου για τα αυθαίρετα.
Και βεβαίως δεν διαφωνούμε, ουδείς μπορεί να διαφωνήσει, με την ανάπτυξη – διάδοση του πλαισίου αρχών που πρέπει να διέπει τον «περιβαλλοντικό και τον πολεοδομικό εκσυγχρονισμό του δομημένου περιβάλλοντος».

Λόγια χιλιοειπωμένα που αναπαράγονται ανά πενταετία και συχνά οδηγούν σε νόμους, «θεσμούς» που προβάλλονται διθυραμβικά ως η τέλεια λύση επιτέλους (κάθε φορά).

Αντιστοίχως καταλαβαίνουμε τη «μαγεία» που κρύβεται στη σχέση μεταξύ ενός νέου νόμου και των δημιουργών του.

Είναι η «μαγεία» που δημιουργείται από την ελπίδα καταγραφής της ατομικότητας (με ονοματεπώνυμο) στον ιστορικό χρόνο.

Όμως η ζωή
έχει αποδείξει-καταγράψει χιλιάδες ή εκατομμύρια περιπτώσεις νομοθετημάτων που έγραψαν στην ιστορία με ανάποδο ή νεκρό τρόπο, παρά τα φιλόδοξα σχέδια των δημιουργών-νομοθετών τους.

Συνήθως δε, αυτή η εξέλιξη (μοιραία δυστυχώς όπως ιστορικά έχει αποδειχθεί) δημιουργείται στις περιπτώσεις απουσίας κοινής λογικής και κυρίως στις περιπτώσεις όπου απουσιάζει η πραγματική ζωή και οι εκφάνσεις της.

Ειλικρινά ευχόμαστε αυτή η μοιραία (άχρηστη) εξέλιξη να μην καταγραφεί και για την συμβολή του νέου νόμου που ετοιμάζεται για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων.

Απορούμε όμως, όπως και σε παλαιότερο άρθρο μας δημοσίως διατυπώσαμε, για το γεγονός ότι οι αρμόδιοι, εν προκειμένω το ΥΠΕΚΑ, ΔΕΝ ασχολούνται και με τα πραγματικά προβλήματα του Ν. 4014/2011, έστω παράλληλα και ταυτόχρονα με τον θεωρητικό πολεοδομικό «στοχασμό» που φαίνεται ότι επιχειρούν να νομοθετήσουν.

Πιο συγκεκριμένα, η Κεντρική Ένωση Επιμελητηρίων Ελλάδος (ΚΕΕΕ) με την τεχνική υποστήριξη που της παρείχαμε, έχει καταθέσει δέσμη προτάσεων, πλήρως τεκμηριωμένων για στοχευμένες τροποποιήσεις του νόμου 4014/2011, ειδικά για τις επαγγελματικές εγκαταστάσεις. Οι υπόψη προτάσεις κατατέθηκαν από ετών στον πρώην αρμόδιο Υπουργό κ. Νικόλαο Σηφουνάκη, ο οποίος έδειξε να τις κατανοεί και να τις αποδέχεται αλλά μέχρι εκεί… Κανείς δεν ασχολήθηκε σοβαρά μ’ αυτές. Οι ίδιες προτάσεις κατετέθηκαν από τον κ. Κων/νο Μίχαλο Πρόεδρο της ΚΕΕΕ, από μηνών στη νέα Πολιτική Ηγεσία του ΥΠΕΚΑ. Και ενώ προς στιγμήν κάτι φάνηκε ότι κινείται… πάλι όλα πάγωσαν!!!
Οι υπόψη προτάσεις βασίστηκαν σε διαπιστώσεις που κατεγράφησαν από τους επαγγελματίες και τις οργανώσεις τους. Το γεγονός ότι ο Ν. 4014/2011 δεν υιοθετήθηκε από τον επαγγελματικό χώρο, αποδεικνύει το ηθικό έρμα αυτών των προτάσεων.

Σύμφωνα με αυτές τις διαπιστώσεις:

Ο Ν.4014/2011 είναι πράγματι καινοτομικός, πρακτικός και πραγματικός αλλά απεδείχθη ότι γράφτηκε και ψηφίστηκε με δεσπόζουσα σκέψη και κατεύθυνση, την ρύθμιση (σχεδόν αποκλειστικά) των αυθαίρετων κατοικιών, στους ιδιοκτήτες των οποίων προσφέρει (και καλώς ίσως) ενδιαφέροντα «bonus».
Η θεσμοθέτηση τεσσάρων (4) γενικών κατηγοριών χρήσης και περαιτέρω η υπαγωγή της Μεταποίησης στην ενιαία κατηγορία Τουρισμός – Βιομηχανία αδικεί κατάφωρα τη Βιομηχανία.
Η χρήση ενιαίων συντελεστών, ανά είδος «παράβασης», για κάθε ακίνητο ανεξάρτητα από την κατηγορία στην οποία αυτό ανήκει, δημιουργεί σημαντικά αντικίνητρα για την υπαγωγή των επαγγελματικών ακινήτων στις ευνοϊκές ρυθμίσεις του Ν. 4014/2011.
Για παράδειγμα:

α) Η ενιαία αντιμετώπιση αυθαιρέτων «ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ» ανεξαρτήτως χρήσης, αδικεί κατάφωρα τις επαγγελματικές εγκαταστάσεις, ιδίως της μεταποίησης, οι οποίες κατά κανόνα μπορούσαν (!) δυστυχώς να αναπτυχθούν αυθαιρέτως μόνο, αν όχι αποκλειστικά, εκτός σχεδίου, ενώ για την κατοικία υπήρχαν ανέκαθεν ζώνες οικιστικής ανάπτυξης εντός σχεδίου.

β) Ο προσδιορισμός προστίμων για αυθαίρετη επαγγελματική εγκατάσταση, είτε χωρίς άδεια είτε λόγω αλλαγής χρήσης από αποθήκη σε βιομηχανία, εκτός σχεδίου, με καμία λογική προσέγγιση δεν μπορεί να οδηγεί σε ύψος προστίμου ίσου, περίπου ίσου ή/και χαμηλότερου από αυτό που προκύπτει για αυθαίρετη (χωρίς άδεια) ή μέσω αλλαγής χρήσης αποθήκης, κατασκευή εξοχικής κατοικίας (βίλας για παράδειγμα) με ισοδύναμο εμβαδόν.

Τα τεχνικά μεγέθη αυθαιρέτων υπερβάσεων είναι συντριπτικά ανισοδύναμα μεταξύ των διαφόρων χρήσεων και έτσι πρέπει να κριθούν και να υπαχθούν στο καθεστώς της ρύθμισης του Ν. 4014/2011. Δηλαδή 100 τ.μ. αυθαίρετη κατοικία, προσθήκη ή νέο κτήριο, είναι μια πλήρης κατοικία, ενώ 100 τ.μ. αυθαίρετο Βιομηχανικό κτήριο είναι το 5% ή μέχρι και το πολύ 20% ενός Βιομηχανικού συγκροτήματος νομίμως υφιστάμενου.
Ειδικότερα δε η περίπτωση αλλαγής χρήσης που συντριπτικά αφορά στα κτήρια με Βιομηχανική-Βιοτεχνική χρήση, είναι μια ιδιάζουσα κατηγορία αυθαιρεσίας που χρειάζεται να «ευνοηθεί» από το Νόμο, σε μια χώρα που ποτέ δεν είχε οργανωμένη χωροταξική πολιτική για τη μεταποίηση, απέκτησε μόλις το 2009 Ειδικό Χωροταξικό Βιομηχανίας και η μεταποίηση αντιμετωπίστηκε ως το «μίασμα» της χωροταξίας στα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ που εκπονήθηκαν τα τελευταία 20 χρόνια, για όλες σχεδόν τις περιοχές (Δήμους) της Ελληνικής Επικράτειας.
Στο πλαίσιο αυτών των παρατηρήσεων κατεγράφησαν και υπεδείχθησαν από την ΚΕΕΕ συγκεκριμένες προτάσεις νόμου που επιφέρουν σημαντικές αλλά δίκαιες βελτιώσεις του νόμου, ειδικά για τις επαγγελματικές εγκαταστάσεις.

Οι προτάσεις αυτές αφορούν:

α) Στη δημιουργία και θεσμοθέτηση νέων κατηγοριών και υποκατηγοριών επαγγελματικών εγκαταστάσεων.

β) Στη διατύπωση διαφορετικών (χαμηλότερων) συντελεστών προσδιορισμού του προστίμου με θεσμοθέτηση του κλιμακωτού συντελεστή ανά κατηγορία παράβασης.

Αναλυτικά οι ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΩΝ ΡΥΘΜΙΣΕΩΝ έχουν ως ακολούθως:

1. Εκτός Σχεδίου Δόμηση
Προτείνεται Συντελεστής (1) και όχι (1,7)

Αιτιολογία: Οι επαγγελματικές εγκαταστάσεις (π.χ. μεταποίηση) είχαν ως μόνη διέξοδο την εκτός σχεδίου δόμηση έναντι της κατοικίας για την οποία υπήρχαν ανέκαθεν εγκεκριμένα σχέδια πόλης.

2. Είδος Χρήσης

Προτείνεται Συντελεστής :
- Βιομηχανία 0,3
- Τουρισμός 0,4
- Υπηρεσίες (π.χ. Εμπόριο) 0,4

Αιτιολογία: Η «άλλη κατοικία» (μπορεί και βίλα πολυτελείας) έχει συντελεστή 0,5

3. Συντελεστής Παλαιότητας
Προτείνεται Συντελεστής Βιομηχανίας, Τουρισμού και Υπηρεσιών (π.χ. Εμπόριο)
- Προ του έτους 1983 : 0,15
- Μεταξύ των ετών 1983 – 2003 : 0,5
- Μετά το 2003 (ως έχει)

Αιτιολογία: Για τις επαγγελματικές εγκαταστάσεις υπάρχει υποχρέωση εκπόνησης πλήρους μελέτης στατικής επάρκειας χωρίς να προκύπτει ΡΗΤΑ η υποχρέωση κατασκευής έργων ενίσχυσης (αν απαιτούνται). Άρα υπάρχει πρόσθετο κόστος Μελετών και Έργων, έναντι της κατοικίας. Προτείνεται αντισταθμιστικά να υπάρξει ρητά η υποχρέωση της κατασκευής έργων ενίσχυσης, αν απαιτούνται, εντός δεκαετίας κατ’ αναλογία προς τα οριζόμενα στο Άρθρο 24 παράγραφος 1Β.

4. Λοιπές πολεοδομικές και κτιριοδομικές παραβάσεις (μόνο για τη Βιομηχανία – Βιοτεχνία, Αποθήκες, κλπ)
Για υπόστεγα, ελαφρές κατασκευές, σκίαστρα ή «ημιυπαίθριες» αποθήκες από λαμαρίνες, plexigalss, και λοιπά φθηνά υλικά, το πρόστιμο να υπολογίζεται βάσει του αναλυτικού προϋπολογισμού χωρίς να συνεξετάζονται παραβάσεις κάλυψης, δόμησης, πλαγίων αποστάσεων, κλπ.

Αιτιολογία: Τέτοιου είδους κτίσματα υπάρχουν συχνά στη μεταποίηση για πρόχειρη φύλαξη ή επιβάλλονται από την εφαρμογή νόμων περιβαλλοντικών απαιτήσεων. Π.χ. πρόχειρος στεγασμένος (με ανοικτό περιτύπωμα) χώρος, για την προστασία των αποβλήτων μέχρι την απόρριψη ή ανακύκλωσή τους.

5. Αλλαγή «χρήσης» (μόνο για τη Βιομηχανία – Βιοτεχνία)
Πρόκειται για το σοβαρότερο πρόβλημα στη μεταποίηση καθώς πολύ συχνά (λόγω έλλειψης χωροταξικών σχεδίων) συναντάμε ΝΟΜΙΜΑ ΚΤΙΡΙΑ ΑΠΟΘΗΚΩΝ που έχουν μετατραπεί σε βιομηχανία, η οποία έχει αδειοδοτηθεί και λειτουργεί νομίμως, αλλά δεν επιτρέπεται η έκδοση αδείας για (τρίτους λόγους) (π.χ. ΖΟΕ Ασπροπύργου 1996).
Στην περίπτωση αυτή το πρόστιμο να υπολογίζεται μόνο μέσω της χρήσης μειωτικού συντελεστή (0,5) που χρησιμοποιείται στην περίπτωση μετατροπής βοηθητικής χρήσης (υπόγειο) σε κύρια χρήση στην κατοικία και ταυτόχρονα να λαμβάνεται υπόψη και να συνυπολογίζεται και ο μειωτικός συντελεστής της παλαιότητας, χωρίς να συμμετέχει στον υπολογισμό του προστίμου ο συντελεστής εντός ή εκτός σχεδίου.
Εναλλακτικά το πρόστιμο μπορεί να προκύπτει μέσω αναλυτικού προϋπολογισμού π.χ. επί της διαφοράς της δαπάνης μεταξύ αποθήκης και βιομηχανίας στην έκδοση άδειας κλπ.

Αιτιολογία: Αν αυτή η περίπτωση δεν αντιμετωπιστεί ΡΙΖΙΚΑ, οι επιχειρήσεις που τις αφορά δεν θα μπορέσουν να ανανεώσουν την άδεια λειτουργίας τους, καθώς όπως ρητά προβλέπεται στο νέο νόμο για την αδειοδότηση των επιχειρήσεων (Ν.3982/2011), η αδειοδότηση ή η ανανέωση άδειας λειτουργίας μιας επιχείρησης προϋποθέτει την ύπαρξη νόμιμου, καθ’ όλα, κτίσματος.

6. Κλιμάκωση και ρύθμιση προστίμων
Το συνολικό πρόστιμο που προκύπτει για τη Βιομηχανία – Τουρισμό και υπηρεσίες (εμπόριο) να κλιμακώνεται με μειωτικούς συντελεστές συναρτήσει του μεγέθους (επιφάνειας) της αυθαίρετης υποδομής.

Προτείνεται :

Για αυθαίρετη επιφάνεια μέχρι 300m2 ή 20% της όλης επιφάνειας της υποδομής, το συνολικό πρόστιμο να πολλαπλασιάζεται με μειωτικό συντελεστή (0,5).
Για αυθαίρετη επιφάνεια μεταξύ 300m2-1000m2 ή 40% της συνολικής επιφάνειας της υποδομής, το συνολικό πρόστιμο να πολλαπλασιάζεται με το μειωτικό συντελεστή (0,8).
Για αυθαίρετη επιφάνεια πάνω από 1000m2 ή πάνω από 40% της συνολικής επιφάνειας της υποδομής, ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΕΙ ΜΕΙΩΤΙΚΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ.
Αιτιολογία: 100m2-200m2 κατοικία είναι μια πλήρης κατοικία. Αντιθέτως 100m2-200m2 ή 300m2 βιομηχανίας ή γενικότερα επαγγελματικής εγκατάστασης είναι το 2-10% το πολύ της υποδομής.

Ο Μανώλης Μπαλτάς είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, Δ/νων Σύμβουλος της Re.De-Plan AE Consultants και Επιστημονικός Συνεργάτης της Κεντρικής Ένωσης Επιμελητηρίων Ελλάδος

Πηγή: RED/ΚΟΙΝΟΝ ΒΡΑΧΑΣΙΟΥ